Co musí platit, dle nového zákona pronajímatel a nájemník?

Povinnost nájemce podílet se na opravách a údržbě pronajatého bytu řeší občanský zákoník pouze velmi obecným ustanovením. V tom nájemci ukládá povinnost udržovat pronajatý byt ve stavu způsobilém užívání a provádět i hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.  

Nařízení vlády, které provádělo starý občanský zákoník, přestalo po roce 2014 platit a s ním v podstatě zmizelo podrobnější vymezení pojmů “drobné opravy” a “běžná údržba” i přijatelných nákladů na ně. Rozsah účasti nájemce na opravách a údržbě bytu tak zůstává pouze na dohodě smluvních stran. Tato situace, která mnohdy vedla ke sporům mezi nájemcem a pronajímatelem je u konce.

Od 1. ledna 2016 mění nedávno schválené nařízení vlády, které zrušený předpis nahrazuje.

Nová pravidla pro údržbu pronajatých bytů:

po dvou letech jsme se dočkali jasných pravidel vymezujících práva a povinnosti nájemníků ve vztahu k údržbě a opravám v pronajatém bytě a jejich úhradě. Nájemní smlouvy, které neobsahují žádná ujednání ohledně těchto povinností, se tak budou řídit tímto novým předpisem. Zároveň platí, že v nájemních smlouvách nemohou být ujednání, která rámec vymezených povinnosti překračují. Občanský zákoník totiž připouští pouze odchylky ve prospěch nájemce.

Co se drobných oprav týče, k zásadní změně oproti minulému ustanovení došlo hlavně v povolené výši nákladů, které platí nájemce. Jejich celková výše nesmí za rok překročit částku, která se rovná 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu (dříve 70 Kč). U stometrového bytu by tedy maximální náklady nájemce na opravy činily 10.000 Kč v daném roce a vše ostatní by musel hradit majitel bytu.

V nařízení se za drobné opravy a běžnou údržbu považují víceméně stejné věci jako v předchozí úpravě.

Patří tam zejména:

  • Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, oken a dveří,
  • opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení,
  • výměny uzavíracích ventilů plynu a vody a opravy vodoměrů s výjimkou hlavního ventilu pro byt,
  • opravy většiny zařízení, která jsou součástí bytu (např. kamna, kotle, digestoře, vodovodní baterie, sprchy, sporák, kuchyňská linka…) včetně výměny drobných součástí těchto zařízení,
  • pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která jsou součástí bytu,
  • malování, tapetování, čištění podlah, oprava omítek a čištění odpadů.

Pro všechny další drobné opravy, které nejsou přímo vyjmenovány v novém nařízení vlády, platí limit 1000 Kč na jednu opravu (dříve 500 Kč). Pro náklady spojené s běžnou údržbou žádný limit stanovený není. Celé znění nařízení a v něm obsažený podrobný seznam toho co je považováno za drobné opravy a běžnou údržbu si zájemci mohou stáhnout zde.

Nové nařízení vlády snad vyřeší nejasnosti mezi nájemci a majiteli bytů ohledně jejich povinností u oprav a údržby bytů. Bude se hodit zejména v případech, kdy si nic podobného nesjednali už v nájemních smlouvách. Pokud pronájem bytu teprve zvažujete, je dobré se s tímto nařízením seznámit. Zvažte jestli rozsah vašich povinností neupravit přímo v nájemní smlouvě a mějte na paměti, že pronajímatel nemůže požadovat nic nad rámec těchto předpisů.


100% Club Počet let praxe v realitách: 3 Certifikovaný makléř Realitní profesionál 1