Jakou dokumentaci je povinen ze zákona předat prodávající kupujícímu?

Jakou dokumentaci je povinen ze zákona předat prodávající kupujícímu a jaké sankce hrozí při nedodržení této povinnosti?

Co se týče povinnosti předávat dokumentaci při předání nemovitosti kupujícímu, zákon toho příliš nepředepisuje, snad s výjimkou průkazu energetické náročnosti a projektové dokumentace.

Povinnost předávat dokumentaci skutečného provedení stavby vyplývá z ustanovení § 128 odst. 1 stavebního zákona, dle kterého:

"Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby."

Dále dle ust. § 154 odst. 1, písm. d) stavebního zákona je vlastník stavby povinen uchovávat stavební deník po dobu 10 let od vydání kolaudačního souhlasu, popřípadě od dokončení stavby, pokud se kolaudační souhlas nevyžaduje.  Jak je známo, získat od prodávajících jakoukoliv dokumentaci, je často nadlidský výkon, nicméně dá se doporučit požadovat:

  1. Stavební dokumentaci skutečného provedení stavby
  2. Stavební deník
  3. Kolaudační rozhodnutí
  4. Geometrický plán pro zaměření budovy
  5. Doklad o přidělení čísla popisného a čísla orientačního
  6. Výchozí revizní zprávy pro elektrické rozvody a zařízení (silnoproud i slaboproud + STA), hromosvodové soustavy, domovní NTL plynovod včetně tlakových zkoušek + dokladů od svářečů + zápis o vpuštění plynu, tlaková zkouška vodovodního systému domu + doklad o desinfekci, tlaková zkouška kanalizace, u otopné soustavy zápis o tlakové zkoušce + doklady od svářečů + zápis o průplachu systému + zápis o topné zkoušce, doklady o uvedení do provozu všech dalších technických zařízení domu + provozní knihy = požárně bezpečnostní zařízení (hydranty, HP, EPS, požární vzduchotechnika, nouzové osvětlení, nouzový zdroj el.energie aj.), VZT, hlásičů CO, atd. dle vybavení domu, (k vybraným technickým zařízením certifikáty, doklady o shodě apod.)

U bytových domů se pak může jednat ještě o dokumenty:

  1. Smlouva o připojení na pult centrální ochrany HZS
  2. Veškerou dokumentaci k výtahům
  3. Veškerou dokumentaci k tepelnému zdroji
  4. Prohlášení vlastníka budovy
  5. Smlouvy s dodavateli energií a vody a odvodu odpadních vod
  6. Smlouva na pojištění domu
  7. Ujednání o způsobu reklamací stavby – společných částí buď s developerem nebo Smlouvy s jednotlivými dílčími dodavateli stavby k uplatnění reklamací
  8. Přehledy – seznamy – protokoly o předání klíče-čipů-karet a které – od kterých dveří
  9. Smlouvy o cizích sítích v domě - telefonní, mediální, energetické
Pokuty při porušení zákona.

dle ust. § 125 odst. 1 stavebního zákona:

Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.

Rozsah dokumentace skutečného povolení stavby je upraven ve vyhlášce Ministerstva pro místní rozvoj č. 499/2006 Sb, o dokumentaci staveb. Dokumentaci skutečného provedení, která byla opatřena vlastníkem stavby, stavební úřad posoudí jak z hlediska dostatečnosti rozsahu jejího zpracování, tak i z toho hlediska, zda skutečnému provedení stavby odpovídá.

Pokud vlastník stavby její dokumentaci řádně neuchová a sám ze své vůle nezajistí vyhotovení dokumentace skutečného provedení stavby, může stavební úřad nařídit, aby vlastník pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby a ve stanovené lhůtě ji předložil stavebnímu úřadu pro ověření. Takto uložená povinnost může být vymáhána správní exekucí na nepeněžité plnění, nejspíše ukládáním donucovacích pokut (podle ust. § 129 správního řádu se pokuty ukládají až do souhrnné výše 100 000 Kč), případně provedením náhradního plnění dle ust. § 119 správního řádu, tj. stavební úřad nechá sám dokumentaci vyhotovit a pak bude po vlastníkovi vymáhat náklady.

Dále dle ust. § 154 odst. 1, písm. d)  stavebního zákona:

Vlastník stavby je povinen uchovávat dokumentaci skutečného provedení zařízení, rozhodnutí, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se zařízení po celou dobu jeho existence.

Podle tohoto ustanovení je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby nejen dokumentaci jejího skutečného provedení, ale též rozhodnutí a ověřenou projektovou dokumentaci, na jejichž podkladě byla stavba realizována. Pokud byla stavba realizována podle dokumentace ověřené v příslušném povolovacím procesu stavebním zákonem předepsaným, a to bez odchylek, pak se zároveň jedná o dokumentaci skutečného provedení. Obdobně to platí pro uchování osvědčení či souhlasů, popřípadě jiných důležitých dokladů, týkajících se stavby. Pokud by se dokumentace stavby nedochovala, je vlastník stavby povinen zajistit vyhotovení dokumentace skutečného provedení.

Fyzická osoba jako vlastník stavby se dopustí přestupku pokud v rozporu s tímto ustanovením stavebního zákona porušuje povinnost uchovávat po celou dobu trvání stavby dokumentaci jejího skutečného provedení, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy, ověřenou projektovou dokumentaci, popřípadě jiné důležité doklady týkající se stavby (ust. § 179 odst. 3, písm. j) stavebního zákona). Za tento přestupek hrozí uložení pokuty až do výše 200 000 Kč.

Jedná se tedy o povinnost, o které se obecně příliš neví, většinou nebude dodržována, avšak není nám známo, že by stavební úřad reálně nedodržení těchto povinností sankcionoval.


100% Club Počet let praxe v realitách: 3 Certifikovaný makléř Realitní profesionál 1